Transformation of residential development design solutions in the process of implementing land use planning documentation (on the example of the 'Yastynskoye Pole' microdistrict, Krasnoyarsk)

Современное градостроительство оперирует комплексом инструментов территориального планирования, направленных на обеспечение устойчивого и сбалансированного развития городских пространств. Одним из ключевых документов, определяющих архитектурно-планировочную организацию и параметры развития локальных территорий, является проект планировки территории (ППТ). Данный документ служит основой для последующих этапов градостроительной деятельности, включая архитектурно-строительное проектирование и строительство.

Согласно ст. 42, ч. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, «подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории»

Актуальность исследования обусловлена наличием системного разрыва между градостроительной документацией и практикой ее реализации. В постсоветский период градостроительная деятельность во многом утратила свою комплексную, средоформирующую роль, сместив фокус на решение локальных и отраслевых задач

Ключевое внимание в работе уделено трансформации жилой застройки, так как именно она формирует морфотип городской среды и непосредственно определяет условия жизнедеятельности населения

Целью настоящего исследования является проведение сравнительного анализа проектных решений в части формирования жилой застройки, заложенных в проекте планировки территории микрорайона «Ястынское поле» в г. Красноярске, и их фактической реализации для выявления степени соответствия проектного замысла и реального состояния застройки.

Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

1. Изучить нормативно-правовые основы и структуру проекта планировки территории как инструмента регулирования градостроительной деятельности.

2. Проанализировать проектные решения по организации жилой застройки, ее технико-экономические показатели и планировочную структуру, утвержденные в составе ППТ микрорайона «Ястынское поле».

3. Выявить и систематизировать фактические технико-экономические показатели и морфологические характеристики реализованной жилой застройки.

4. Провести сопоставительный поквартальный анализ проектных и фактических параметров жилой застройки для выявления количественных и качественных отклонений.

Оценить характер и степень трансформации первоначального градостроительного замысла в части жилой застройки и сформулировать выводы о роли ППТ в практике современного градостроительства.

Методологической базой исследования выступает сравнительно-исторический анализ, позволяющего сопоставить нормативно утвержденные проектные материалы с фактическим состоянием застроенной территории. Логика анализа определяется нормативной структурой проекта планировки территории (ППТ), установленной статьей 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Рисунок 1 - Структурная схема состава проекта планировки территории в соответствии с ГрК РФ

DOI:10.60797/mca.2025.67.6.1

В ходе исследования применялся комплекс научных методов. Анализ нормативно-правовой и проектной документации включал изучение положений Градостроительного кодекса РФ

[3]

и Постановления Администрации города Красноярска от 03.09.2007 г. № 502

[6]

«Об утверждении проекта планировки территории микрорайона «Ястынское поле». Фактические технико-экономические показатели и морфологические характеристики застройки на III квартал 2025 г. установлены путем комплексного анализа данных Публичной кадастровой карты Росреестра (для уточнения границ участков и базовых характеристик зданий), картографических сервисов «2ГИС» и «Яндекс.Карты», государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (для определения этажности, количества секций и квартир), а также данных с сайтов застройщиков и порталов по продаже недвижимости. Метод систематизации и сравнительного анализа технико-экономических показателей позволил объективно оценить степень количественных расхождений между проектными и реализованными решениями путем сбора и группировки данных по жилой застройке в табличной форме.

3.1. Характеристика объекта и проектных решений (ППТ 2007 г.)

Объектом исследования выступает микрорайон «Ястынское поле», расположенный в Советском районе г. Красноярска в границах улиц Ястынская, Мате Залки и проспекта Комсомольский. Проект планировки данной территории был разработан ОАО «ТГИ «Красноярскгражданпроект» и утвержден Постановлением Администрации города Красноярска № 502 от 03.09.2007 г.

Согласно утвержденной документации, ППТ определял ключевые технико-экономические показатели развития территории. Проектная численность населения микрорайона была установлена на уровне 11112 человек, что при общей площади территории 27,88 га формировало высокую плотность населения — 382 чел./га (табл. 1).

Проектное решение предполагало формирование четырех жилых кварталов, а также центрального общественного пространства (квартал №5). Графическая часть ППТ (рис. 2) демонстрирует классическую для своего времени микрорайонную структуру с полузамкнутыми дворовыми пространствами, четким функциональным зонированием и развитой системой внутриквартальных проездов.

Рисунок 2 - Схема планировочной организации территории микрорайона «Ястынское поле»

Примечание: фрагмент утвержденного ППТ

DOI:10.60797/mca.2025.67.6.3

Детальные планируемые технико-экономические показатели жилой застройки сведены в таблицу 2. Проектом предусматривалось возведение 32 жилых зданий, состоящих из 102 блок-секций, с общим количеством квартир — 4373. В части конструктивных решений проект предполагал преимущественно монолитное домостроение с применением индивидуальных проектов, что отражало тенденции начала 2000-х годов к отходу от типовой панельной застройки.

3.2. Фактическое состояние жилой застройки (2025 г.)

Процесс реализации проекта планировки территории микрорайона «Ястынское поле» продолжался более десятилетия, в ходе которого первоначальный проектный замысел претерпел значительные изменения. Фактическое состояние застройки, зафиксированное на основе данных открытых картографических сервисов, представлено на рисунке 3.

Рисунок 3 - Фактическая схема застройки микрорайона «Ястынское поле» на 2025 г

DOI:10.60797/mca.2025.67.6.5

Детальные технико-экономические показатели фактически реализованной жилой застройки приведены в таблице 3. Обобщение данных показывает, что при незначительном изменении общего количества зданий (31 по факту против 32 по проекту) и количества блок-секций (101 по факту против 102 по проекту) произошло существенное увеличение общего числа квартир — с 4373 до 4981. Это свидетельствует о заметном уплотнении застройки по сравнению с первоначальным проектом.

3.3. Сравнительный анализ и выявление отклонений

Детальный сопоставительный анализ проектных (табл. 2) и фактических (табл. 3) показателей жилой застройки позволяет выявить следующие системные отклонения:

1. Уплотнение застройки и рост демографической емкости.

Ключевым итогом реализации стало увеличение количества квартир на 608 единиц (с 4373 до 4981), что составляет прирост в 13,9%. При сохранении проектного коэффициента семейности (среднего размера домохозяйства) в 2,54 чел./кв., что является корректным допущением для целей сравнительного анализа, это приводит к увеличению расчетной численности населения с 11 112 до ~12 650 человек. Следовательно, фактическая плотность населения микрорайона может достигать 454 чел./га, что на 19% превышает изначально высокий проектный показатель (382 чел./га). Уплотнение было достигнуто в том числе за счет появления новых монолитных зданий (например, поз. 24.1 и 24.2 в квартале №3), не предусмотренных первоначальным ППТ.

2. Трансформация морфотипа застройки.

Основной тенденцией стало укрупнение зданий за счет конструктивного объединения нескольких проектных позиций в единый объект (например, здания 6 и 7 в квартале №1; 8 и 11 в квартале №2; 23 и 24 в квартале №3). Это привело к изменению конфигурации дворовых пространств, увеличению протяженности отдельных зданий и, как следствие, трансформации визуального восприятия и инсоляционного режима внутриквартальных территорий. Классическая микрорайонная структура с сомасштабными полузамкнутыми дворами была частично нарушена в пользу более крупных и протяженных жилых комплексов.

3. Изменение конструктивных и технологических решений.

В процессе строительства произошел отход от преимущественно монолитного домостроения. Так, часть зданий в квартале №2, изначально запроектированных как монолитно-кирпичные, были реализованы в кирпичном исполнении. В квартале №3, напротив, к преимущественно панельной застройке (серия 111-97) были добавлены новые монолитные объемы. Подобные изменения отражают смену технологических и экономических приоритетов застройщиков в ходе длительного периода реализации проекта.

Проведенный сравнительный анализ выявил значительные отклонения фактической жилой застройки микрорайона «Ястынское поле» от первоначально утвержденных проектных решений. Эти расхождения поднимают более широкий научно-практический вопрос о роли и значении проекта планировки территории в современной градостроительной практике.

В отечественной научной мысли ППТ рассматривается как ключевой инструмент реализации градостроительной политики на локальном уровне. А.Н. Береговских определяет градостроительное проектирование как «интеллектуальный базис» для принятия обоснованных решений по пространственному развитию

Однако, как показывает проведенное исследование, на практике ППТ часто выступает не как жесткая директива к исполнению, а как рамочная основа, подвергающаяся значительной адаптации в процессе реализации. Эта трансформация обусловлена комплексом факторов: изменением экономических условий, технологических приоритетов застройщиков и несовершенством механизмов контроля на протяжении длительного цикла строительства. Как отмечает С.Д. Митягин, современная градостроительная деятельность в целом характеризуется «ослаблением природопреобразующего значения» и смещением акцента на «отраслевые локальные согласования»

Выявленные в «Ястынском поле» тенденции уплотнения и трансформации морфотипа иллюстрируют проблематику, связанную с отсутствием комплексной оценки территории на протяжении всего жизненного цикла проекта. Как справедливо указывают Е.Г. Шадрина и соавторы, для принятия взвешенных градостроительных решений необходима система критериев, учитывающая экономические, экологические и социальные факторы

Важно отметить, что на сегодняшний день развитие микрорайона «Ястынское поле» более не регулируется анализируемым ППТ, который был отменен Постановлением Администрации города Красноярска от 11.09.2019 № 625

На основе проведенного анализа можно сформулировать ряд общих рекомендаций, направленных на совершенствование градостроительной практики:

· Представляется целесообразным развитие механизмов гибкого планирования, которые позволяли бы вносить изменения в утвержденный ППТ на основе четко прописанных процедур и критериев, не допуская при этом нарушения ключевых проектных параметров, таких как плотность населения и характеристики планировочной структуры.

· Необходимо внедрение в градостроительную практику обязательного этапа постпроектного анализа, позволяющего своевременно оценивать и корректировать последствия реализованных градостроительных решений. Такой анализ должен стать основой для актуализации местных нормативов градостроительного проектирования и правил землепользования и застройки.

Проведенный сравнительно-исторический анализ реализации проекта планировки территории микрорайона «Ястынское поле» в части жилой застройки выявил значительные отклонения фактического состояния от первоначально утвержденных проектных решений.

Ключевыми тенденциями трансформации проектного замысла стали:

· Уплотнение застройки: фактическое количество квартир превысило проектное на 13,9%, что привело к увеличению расчетной плотности населения до 454 чел./га.

· Трансформация морфотипа: проектная структура с полузамкнутыми дворовыми пространствами была изменена в результате конструктивного объединения зданий, что привело к формированию более крупных и протяженных жилых комплексов.

· Изменение технологических решений: в ходе реализации проекта произошел частичный отход от изначально запланированного монолитного домостроения в пользу кирпичного и панельного.

Проведенное исследование на конкретном эмпирическом материале демонстрирует, что в российской градостроительной практике проект планировки территории часто функционирует не как строгая директива, а как стратегический ориентир, подверженный существенной адаптации в процессе реализации. Это актуализирует научную дискуссию о необходимости совершенствования инструментов градостроительного регулирования и контроля.

Данная работа вносит вклад в изучение практических аспектов реализации градостроительной документации. Полученные выводы могут быть использованы при разработке рекомендаций по совершенствованию процессов планировки и застройки городских территорий.

Настоящая статья была сфокусирована на анализе трансформации жилой застройки. Однако выявленные тенденции уплотнения и изменения морфотипа подтверждают актуальность дальнейшего исследования в рамках изучения обеспеченности территории объектами социальной и транспортной инфраструктуры, а также оценки качества благоустройства и улично-дорожной сети.