STRUCTURAL ANALYSIS OF MODERN EXPERIENCE IN THE CONSTRUCTION AND DESIGN OF RESIDENTIAL COMPLEXES WITH PUBLIC SPACES

Трансформация современной жилой среды в условиях дефицита территорий и растущей плотности застройки выдвигает перед архитекторами и градостроителями принципиально новые задачи, связанные с переосмыслением роли общественных пространств в структуре жилых образований. Противоречие между экономической эффективностью жилищного строительства и необходимостью создания полноценной социальной среды становится одной из важнейших проблематик современной архитектурной практики. Изменение среды также обусловлено развитием видов трудовой деятельности в условиях современного прогрессирующего общества и растущей потребностью в формировании локальных сообществ

Методологическая база исследования опирается на комплексный анализ современной проектной практики с использованием историко-типологического подхода и основывается на комплексном анализе 40 жилых комплексов, построенных в период с 2007 по 2025 года в России (табл.1). Применялись методы типологического анализа, сравнительного исследования архитектурно-планировочных решений и социологического анализа функционирования общественных пространств

Современные жилые комплексы демонстрируют широкий спектр подходов к размещению общественных пространств, что обусловлено как историческими предпосылками (от домов-коммун до кооперативных кварталов творческой элиты), так и экономическими и нормативными факторами, влияющими на архитектурные решения. При этом, наблюдается тенденция к сокращению объёма и разнообразия общественных функций в пользу коммерциализации и ускоренной окупаемости, что зачастую приводит к утрате устойчивых форм коллективного быта и снижению качества среды. Проблема размещения общественных функций в структуре жилых комплексов приобретает особую актуальность в условиях современного градостроительства, где экономические интересы застройщиков часто вступают в противоречие с социальными потребностями жителей. Одним из наиболее эффективных подходов к решению данной проблемы является применение принципов необратимой локализации общественных пространств — размещение коллективных функций в архитектурных решениях, исключающих их последующую коммерциализацию или трансформацию в жилые площади

Для детального исследования и анализа проектирования и строительства жилых комплексов с включенными общественными пространствами, необходимо структурировать современный опыт. Целесообразно разделить приведенные примеры по общей площади общественных пространств, от небольших до 200м² и до рентабельных (по расчетам продуктологов) 2000м² и больше.

Информация об общественных пространствах (ОП) систематизирована по функциональному балансу и типу их размещения в составе жилых комплексов (ЖК). А также по типу планировочного решения, от нормативных по СП 54.13330.2022 и СП 118.13330.2022 до примеров с применением СТУ, разработка которых предусмотрена пунктом 8 статьи 6 Федерального закона № 384 от 30.12.2009. Учитывались и градостроительные предпосылки исследуемых объектов, так как наличие ОП в ЖК может быть следствием сложившейся градостроительной структурой города. В исследовании уделяется внимание таким условным пунктам как классификация жилья по категориям качества, комфорта и архитектурной выразительности объектов. Эти критерии возникают исходя из современных реалий строительной индустрии. Законодательно подобные классификации жилья в России не закреплены, именно поэтому застройщик устанавливает свои критерии, которые причисляют ЖК к разным классам. В проектировании жилья у архитекторов появляются четкие рамки технического задания на выполнение работ по созданию проекта, что явным образом отражается на облике здания и его качестве, а также на функциональном наполнении.

Из анализа отечественной современной практики можно выделить несколько структурных групп общественных пространств по признакам их локализации, функциональной наполненности и степени интеграции относительно общей площади жилого комплекса. В первую очередь, было проанализировано и выявлено структурирование по триаде: рабочая, социально-воспитательная и досуговая функции

При классификации по площади общественных пространств в ЖК, рассматривается диапазон внедряемых пространств от 200м² и до 2000м². В частности, объекты с общественными пространствами площадью до 200 м² составляют 2,5% от общего числа исследуемых объектов. Аналогично, пространства площадью от 200 до 800 м² также составляют 2,5%. Площадь ОП в диапазоне от 800 до 1600 м² составляет 10% от количества исследуемых ЖК. Доля, равная 22,5%, приходится на пространства площадью от 1600 до 2000 м², в то же время пространства площадью от 2000 м² представлены значительно большей площадью и количеством объектов — 27,5%, что указывает на их более высокую востребованность в современных объектах. Необратимые общественные пространства, которые представляют собой архитектурно-планировочные решения, размещенных в структуре жилого комплекса с исключением возможности их трансформации в жилые или коммерческие площади — составляет 57,5%. Обратимые же составляют меньшую долю — 42,5%

В сегменте премиум-класса наличие дополнительных помещений для жильцов является практически обязательным элементом, обеспечивающим повышенный уровень комфорта и соответствующий ожиданиям целевой аудитории; в то же время, для жилья комфорт-класса (эконом-сегмента) включение таких пространств остается исключительно на усмотрение застройщика, часто завися от экономической целесообразности и рыночной конкуренции; в свою очередь, в бизнес-классе наблюдается вариативность подходов, и, как демонстрирует практический опыт, внедрение дополнительных общественных пространств чаще всего носит вынужденный характер, обусловленный недостатком необходимой инфраструктуры в непосредственной близости от участка проектирования, что вынуждает компенсировать этот дефицит за счет внутренних архитектурно-планировочных решений.

Проведенное исследование современных подходов к интеграции общественных пространств в жилые комплексы позволяет сделать вывод о значительной трансформации жилой архитектуры в условиях постиндустриального общества. Анализ 40 объектов подтверждает устойчивую тенденцию к созданию многофункциональных жилых образований, где общественные зоны становятся неотъемлемой частью архитектурно-планировочной структуры. Концепция необратимой локализации показывает свою эффективность в сохранении коллективных функций от коммерциализации. Причинно-следственные связи между архитектурными решениями и социальными процессами подтверждают, что наличие общественных пространств повышает уровень соседских контактов, способствуя формированию локальных сообществ. Статистические данные также показывают функциональное распределение и экономическую выгоду интеграции, увеличивая стоимость жилья. Дальнейшее развитие подобных проектных решений связано с необходимостью разработки нормативных требований, обеспечивающих обязательное включение общественных пространств в структуру жилых комплексов, а также с созданием методических рекомендаций для архитекторов и девелоперов. Учитывая тенденции к увеличению плотности застройки и дефицита территорий, стратегии необратимой локализации становятся ключевым инструментом создания качественной жилой среды, отвечающей как экономическим, так и социальным потребностям современного общества.