Проблема расположения перспективных зданий в существующих границах зон, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства
Проблема расположения перспективных зданий в существующих границах зон, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства
Аннотация
В статье приведено структурирование ключевых особенностей изменения расположения объектов капитального строительства (ОКС) на этапах завершенного проектирования; представлены необходимые критерии для успешного изменения установленных условий строительства, таких как изменения выделенной площади под строительство, ограничения процента застройки от размеров земельного участка. Большое внимание уделено взаимодействию с Департаментами градостроительной деятельности и архитектуры, необходимому для получения согласования разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства ОКС. Отмечена необходимость гибкого взаимодействия с заинтересованными лицами, такими как собственники смежных участков, при получении согласования. В статье определяется важная роль определения алгоритма изменения расположения ОКС в выделяемых для них пространствах. Выявление алгоритма позволит повысить инвестиционный интерес к строительству.
1. Введение
Заказчик в ходе процесса строительства довольно часто желает поменять ранее определенные технико-экономические показатели, размеры объекта планируемого строительства
. Нередко это происходит уже после получения градостроительного плана земельного участка и определения размеров перспективного объекта строительства .Это требует не только изменения проектной документации, прохождения повторной экспертизы проектной документации, но в первую очередь, изменения выделенной площади под строительство ОКС, изменение установленного процента застройки от размеров земельного участка
.Все изменения, вводимые заказчиком, требуют дополнительных согласований, получаемых от органа местного самоуправления
. Однако большинство представителей строительной отрасли имеет недостаточный опыт и знания о необходимых административных процедурах для изменения расположения ОКС в выделяемых для них пространствах .Целью исследования является рассмотрение опыта изменения расположения ОКС в выделяемых для них пространствах и выявление алгоритма, позволяющего при соблюдении необходимых условий достигать желаемого расположения объекта.
2. Основная часть
Строительная отрасль в России является одной из наиболее стабильных и быстро развивающихся отраслей экономики
. Это способствует привлечению инвесторов, которые склонны вкладывать в проекты, приносящие высокую доходность и гарантирующие надежность выгодных вложений капиталов. Жилищное строительство является одной из самых доходных и экономически-эффективных частей строительной отрасли . Дополнительная возможность увеличения площади строительства или изменения формы, удовлетворяющее интересам заказчика, позволит увеличить инвестиционную привлекательность объекта .Необходимость исследования продиктована сложившейся практикой. Увеличение объемов строительства приводит к увеличению запроса на изменение расположения ОКС на земельном участке. Формирование соответствующего алгоритма приведет к ускорению получения согласования отклонений от предельных параметров, что позволит уменьшить сроки основных этапов и стадий подготовки к строительству ОКС. Ускорение административно-организационных процессов строительства приводит к удешевлению, что способствует более эффективному использованию инвестиций.
Большинство сложностей, возникающих при изменении размещения ОКС, с помощью алгоритма будут выявлены на этапе планирования, что позволит осуществлять изменения с большей точностью и эффективностью.
При применении заказчика(техническим заказчиком / застройщиком) алгоритма изменения расположения ОКС может увеличиться привлекательность вложения инвестиций. Это будет происходить благодаря увеличению скорости осуществления административно-организационного взаимодействия с органами местного самоуправления.
Объектом исследования определен перспективный ОКС, расположенный в городе Архангельске, в Соломбальском территориальном округе, на улице Ярославской. После завершения стадии проектирования заказчик принял решение изменить запроектированный объект, обнаружив в этом экономическую выгоду. Изменению подверглись форма и расположение объекта на земельном участке.
При попытке расположить объект в выделенной для строительства зоне из градостроительного плана земельного участка был сделан вывод о невозможности размещения объекта в существующих выделенных границах.
Для изменения границ зон, в пределах которых разрешается строительство ОКС, необходимо пройти административно-организационную процедуру, а именно подать заявку на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства ОКС
.Критически важно, помимо соблюдения условий, необходимых для получения положительного результата, согласование разрешения на отклонения от предельных параметров, таких как увеличение не более чем на десять процентов от установленной площади земельного участка
. Особенно важно получение согласия на отклонения от предельных параметров от собственников смежных земельных участков, так как их отказ автоматически делает невозможным согласование разрешения.В таких случаях отсутствуют регламентированные причины для отказа, поэтому в вольной форме собственники смежных земельных участков могут выразить свое несогласие, аргументируя это, например, нежеланием соседства с источником сильного шума, строительного мусора и загрязнения.
Эти аргументы не требуют подтверждения, а просто несут информационную нагрузку, так как главным фактором уже является отказ в согласовании, в результате которого технический заказчик / застройщик вынужден изменять проект в соответствии с желанием заказчика и существующими условиями. Для выявления всех необходимых этапов для получения согласования выбранного заказчиком варианта размещения ОКС выполнена системная блок-схема (см.рис.1).
Рисунок 1 - Системная блок-схема действий при изменении расположения ОКС
Изменение расположения ОКС возможно при соблюдении требований местных градостроительных регламентов, градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительного кодекса региона строительства объекта, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории. Необходимо в первую очередь наладить взаимодействие с собственниками смежных участков. Важно заинтересовать собственников для получения согласования с их стороны. Это является важнейшим условием получения согласования от органов местного самоуправления.
При этом необходимо актуальные контакты для взаимодействия с собственниками смежных земельных участков. Так как в определенных случаях отсутствие собственника может оказать негативное воздействие на согласование. В некоторых случаях у земельного участка может не оказаться собственника по причине отсутствия у последнего владельца наследников, что может надолго заморозить процесс согласования.
Алгоритм разработан в виде укрупненной блок-схемы, на основании пройденной практической процедуры согласований изменений границ размещения согласно нормативно-правовым документам. Ранее в графическом виде алгоритм отражен не был.
Слабыми сторонами алгоритма, можно назвать его укрупненность, обусловленную большим количеством сторонних факторов. Такие факторы можно разделить на прогнозируемые и непрогнозируемые. К прогнозируемым можно отнести желание заказчика, сложности согласований с собственниками смежных участков. К непрогнозируемым можно отнести сложности в согласовании с местными органами самоуправления, которые могут иметь свои планы на установленные ранее условия.
Алгоритм является укрупненной блок-схемой. Что не подразумевает его дробления на более мелкие блоки, необходимые для уточнения частных случаев, встречающихся при согласовании разнообразных изменений расположения объектов.
В рассматриваемом случае владельцы смежных земельных участков отказались согласовывать разрешение на отклонение от предельных параметров. В результате проект выполнялся исходя из существующих условий.
3. Заключение
Таким образом, установленная цель работы достигнута. Выявление алгоритма изменения расположения ОКС показывает, что процесс согласования сопряжен с рядом сложностей. Однако алгоритм позволяет определить сложности на раннем этапе, что приводит к более эффективному распределению ресурсов для решения встречающихся сложностей. При этом важно осознавать, что представленный алгоритм не может разрешить все объективные препятствия, возникающие в процессе согласования. Вследствие этого итогом административной процедуры может являться как разрешение на отклонение, так и отказ. Оба решения приводит к необходимости гибкого взаимодействия с собственниками смежных участков и с градостроительными департаментами.