ЭВОЛЮЦИЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА МАХАЧКАЛА

Морфология жилых кварталов — ключевой аспект изучения эволюции городской структуры, позволяющий выявить закономерности организации пространства и наметить пути устойчивого развития городов. Особую ценность такие исследования приобретают в регионах со сложной историко‑культурной динамикой, к которым относится Северный Кавказ.

Махачкала демонстрирует показательный пример синтеза разнородных градостроительных традиций. Её пространственная структура формировалась под влиянием природно-климатического, религиозного, демографического, миграционного и исторического фактора

Актуальность исследования обусловлена нарастающей интенсивностью современной застройки, которая ставит на повестку дня задачу сохранения историко‑архитектурного наследия, без которого невозможно обеспечить идентичность городской среды. Также есть практическая потребность в научно обоснованных подходах к реконструкции исторических районов, которая требует систематизации знаний о том, как именно складывалась жилая застройка Махачкалы на разных этапах развития.

Цель исследования заключается в выявлении закономерностей морфологического развития жилых кварталов Махачкалы в исторической динамике, определении типологических особенностей застройки по периодам и характеристике современных тенденций трансформации городского пространства. Для достижения этой цели необходимо решить ряд взаимосвязанных задач: провести хронологическую стратификацию жилой застройки, описать её морфологические и типологические параметры для каждого периода, проанализировать влияние различных факторов, выявить линии преемственности и разрывов в развитии градостроительной структуры.

Объектом исследования выступает жилая застройка города. Предмет исследования — морфологические особенности жилых кварталов и их трансформация в исторической перспективе. Хронологические рамки охватывают период с XVIII века, когда началось формирование регулярной застройки, до начала XXI века.

Таким образом, исследование нацелено на создание целостной картины морфологической эволюции жилых кварталов Махачкалы, которая не только восполнит существующий пробел в научном знании, но и послужит опорой для принятия обоснованных градостроительных и архитектурно-планировочных решений в будущем.

Процессы трансформации жилой застройки Махачкалы следует рассматривать с конца XIX века, так как капитальных жилых строений XVIII – начала XIX века не сохранилось. Однако градостроительная структура исторического района Махачкалы с 1857 года оставалась неизменной

Следует отметить, что на территории города преобладает сельскохозяйственная зона (около 66% на 2015 год). Жилой фонд занимает лишь 20% от территории города

Автором исследования предлагается условно разделить жилую застройку Махачкалы на следующие зоны:

Историческая зона XVIII–XIX веков, расположенная в прибрежной части города, сохранила ортогональную структуру улиц, заложенную в эпоху Петра I. Этот период характеризуется смешением классицизма, модерна и восточных мотивов, типичным для портовых городов Российской империи

Рисунок 1 - «Дом-корабль» на ул. Буйнакского, 30:

а) первоначальная структура здания; б) поздние наслоения

Примечание: источник https://thumb.tildacdn.com/tild6238-3932-4531-b464-353735353730/-/format/webp/_______9.png (дата обращения: 27.01.2026)

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.1

Характерной особенностью исторической зоны является плотная структура малогабаритных кварталов периметрального типа застройки, сформированная преимущественно из кирпичных зданий дореволюционного периода. Протяженные малоэтажные (1–2 этажа) дома различных типов (многосекционные, галерейные, коридорные) образуют замкнутое или полузамкнутое дворовое пространство (рис. 2).

Рисунок 2 - Периметральная застройка малых габаритов в исторической зоне

Примечание: схема автора

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.2

Согласно А.Ф. Викторову на 1903 году В Махачкале насчитывалось 1206 жилых строений, в том числе 172 каменных, 12 кирпичных и 421 саманных

[1]

. Однако до наших дней сохранились только примеры кирпичных построек. Купеческие особняки и доходные дома XIX века можно встретить на улицах Буйнакского и Даниялова.

Специфика рельефа с выраженным перепадом высот существенно повлияла на формирование уникальной пространственной организации данной территории. Кварталы на склоне имеют укороченную сторону вдоль уклона, что формирует достаточно частые перекрестки тесных камерных улиц.

Советская застройка начала XX века не имеет четких территориальных границ, так как неоднократно подвергалась реконструкции и перестройке. Преобладающей типологией жилища остаются малоэтажные кирпичные дома. Сохранились примеры кирпичных домов средней этажности, как например четырехэтажный жилой дом 1922 года на ул. Оскара, 56 (рис. 3).

Рисунок 3 - Кирпичный дом средней этажности на ул. Оскара, 56

Примечание: источник https://clck.ru/3RUsCJ (дата обращения: 27.01.2026)

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.3

Строительство жилых домов в 30-е годы XX века велось как в границах исторической зоны, так и за ее пределами

[11]

. Периметральный тип застройки продолжал градостроительную планировку исторической зоны. Однако габариты квартала значительно увеличились, в результате чего образовывались более крупные дворовые пространства (рис. 4).

Рисунок 4 - Периметральная застройка крупных габаритов в квартале начала XX века

Примечание: схема автора

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.4

Таким образом, малоэтажная застройка советского периода, в которую органично вписываются отдельные здания средней этажности, оказалась связующим звеном между историческим центром и периферией старого города.

Архитектурный облик столицы начинал формироваться именно в это время. Были построены главные точки притяжения города: театры, библиотека, а также дом советов (по проекту Жолтовского), который так и не стал административным центром города (рис. 5). Выстроенное здание оказалось невостребованным по своему прямому назначению — его использовали как общежитие для студентов (в настоящее время учебный корпус вуза). Более того, в историко-архитектурной среде долгие годы не было известно о том, что этот проект Жолтовского осуществлен. По предположению С.О. Хан-Магомедова, произошло это по причине отдаленности — его построили в нескольких километрах от существующего центра Махачкалы, предполагая, что город будет развиваться в этом направлении

Рисунок 5 - Проект Дома Советов в Махачкале. Рук. И.В. Жолтовский. 1926 г.

Примечание: источник Ежегодник Московского архитектурного общества. — 1928. — № 5. — 135 с.

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.5

Советская застройка 1950-х годов сформирована домами малой и средней этажности. Жилые дома в послевоенный период отличались простой пластикой фасада. В исторических условиях сужение диапазона требований к проектиров­щикам и строителям объяснялось рационалистическим отношением к архитектуре, к ее социальным целям

[2]

. Только индустриализация могла обеспечить высокие тем­пы и количественный рост строительства

[8]

. С пуском домо­строительного комбината в 60-х годах на восточной окраине города Махачкала началось строительство микрорайонов нового образца. Как альтернатива старым городским кварталам появилась строчная застройка, которая долгое время считалась символом современного градостроительства (рис. 6).

Рисунок 6 - Строчная застройка в советский период

Примечание: схема автора

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.6

Такой тип застройки открыт для аэрации территории и имеет большую площадь озеленения. Из негативных характеристик можно выделить недостаточную защиту от транспортных шумов, так как зачастую жилые здания располагаются торцом к автомагистралям. Массовое использование строчной застройки в новых кварталах привело к потере индивидуального облика города и перерасходу территории.

К 1965 году вдоль ул. Гагарина появляются новые кварталы, сформированные исключительно из панельных пятиэтажных жилых домов (рис. 7).

Рисунок 7 - Панельные жилые дома на ул. Гагарина, фотография 1965 года

Примечание: источник https://t.me/old_makhachkala/461 (дата обращения: 27.01.2026)

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.7

При прокладывании новых улиц формировали крупногабаритные кварталы, предполагая дальнейшую застройку домами средней и повышенной этажности

[10]

. Однако градостроительный план был осуществлен неполноценно, в результате чего некоторая часть жилых кварталов послевоенной эпохи сохранили малоэтажную застройку.

Советская застройка 1970-х годов включает в себя типовые многоэтажные жилые дома, формирующие достаточно озелененные просторные дворы. В этот период все строящиеся дома были обеспечены горячим и холодным водоснабжением, канализацией и газом. Характерной особенностью является групповой тип застройки, сформированный в период укрупнения микрорайонных территорий (рис. 8).

Рисунок 8 - Групповая застройка в советский период

Примечание: схема автора

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.8

Квартал формировался из протяженных панельных жилых домов в разнообразные геометрические фигуры, которые образовывали дворовые пространства разных габаритов. Новое жилищное строительство сопровождалось сносом старых домов, капитальным ремонтом и реконструкцией ранее построенных без удобств многоквартирных домов. На 1 января 1979 года жилая площадь в городе составляла 1,9 млн. кв. м. Жилые кварталы этого периода отличаются развитой инфраструктурой и комфортными условиями для жизни. Ярким примером жилых домов этого периода служат три односекционные башни, возведенные вдоль проспекта Калинина, также известные в народе как «три поросенка» (рис. 9).

Рисунок 9 - Панельные многоэтажные жилые дома, построенные в 1973 году на ул. Калинина, фотография Марка Редькина 1978 года

Примечание: источник https://t.me/old_makhachkala/583 (дата обращения: 25.01.2026)

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.9

Застройка конца XX – начала XXI века весьма хаотична и не имеет единой структуры. Жилые кварталы варьируются по плотности и типологии, однако общая тенденция проектирования направлена на получение сверхприбыли путем повышения этажности, а не создания комфортной среды. Также характерным является массовое строительство урбан-блоков высотой до 17 этажей, которые формируют замкнутое дворовое пространство (рис. 10).

Рисунок 10 - Современный тип застройки «Урбан-Блок»

Примечание: схема автора

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.10

Преобладает технология монолитного строительства, с последующей облицовкой натуральным камнем или клинкерной плиткой. Наблюдаются частые заимствования и отсылки к исламской архитектуре, в виде завершения многоэтажных домов куполами. Активно развиваются проекты реконструкции исторического центра, находящегося на данный момент в ветхом состоянии.

Проведенный анализ позволяет выявить ряд закономерностей в развитии жилой застройки Махачкалы. Прежде всего, отмечается эволюционный характер трансформации градостроительной структуры, где каждый исторический период оставляет свой неповторимый след в формировании типологических особенностей (рис. 11).

Рисунок 11 - Морфология жилой застройки Махачкалы

Примечание: схема автора

DOI:10.60797/mca.2026.70.4.11

Для сохранения историко‑архитектурного наследия и повышения качества городской среды Махачкалы необходим комплексный подход, объединяющий нормативно‑правовые, технологические и социокультурные механизмы.

Первоочередной задачей выступает инвентаризация и паспортизация объектов наследия. Требуется провести диагностику состояния дореволюционных кирпичных зданий, выявить степень их сохранности и архитектурно‑исторической ценности. На основе полученных данных следует дополнить электронный реестр с классификацией объектов по категориям значимости. Должен быть присвоен охранный статус, гарантирующий защиту от сноса и неконтролируемой реконструкции объектов культурного наследия.

Не менее значимым направлением является регламентация застройки в исторических зонах. Для предотвращения хаотичной урбанизации требуется ввести чёткое зонирование с жёсткими ограничениями. В историческом центре максимальная этажность новых строений не должна превышать 3–4 этажей, что позволит сохранить масштабность среды. Приоритет следует отдать традиционным материалам.

Адаптивная реконструкция ветхих кварталов предполагает бережное обновление жилой среды с сохранением её аутентичных черт. При разработке типовых проектов реновации важно учитывать историческую уличную сетку, пропорции фасадов и оконных проёмов, а также традиционные декоративные элементы. Для стимулирования собственников к восстановлению аутентичных деталей целесообразно предусмотреть систему субсидий, компенсирующих часть затрат на реставрационные работы. Такой подход позволит избежать обезличивания городской среды при модернизации.

Существенным фактором повышения качества жизни является развитие «зелёной» инфраструктуры. Воссоздание дворовых пространств, характерных для советского периода 1970‑х годов, с озеленением и зонами отдыха способно существенно улучшить микроклимат кварталов. Для смягчения визуального контраста между новой и исторической застройкой перспективно внедрение вертикального озеленения на современных зданиях, что также будет способствовать экологической устойчивости городской среды.

Важнейшим аспектом сохранения наследия является социокультурное оживление территорий. Организация музейных маршрутов по ключевым объектам позволит раскрыть историко‑культурный потенциал города. Адаптация заброшенных зданий под культурные пространства (галереи, ремесленные мастерские) с сохранением архитектурного кода создаст новые точки притяжения для жителей и туристов.

Реализация этих мер в комплексе позволит достичь значимых результатов: сохранить уникальность городской среды Махачкалы через защиту её историко‑архитектурных пластов, повысить качество жизни горожан за счёт сбалансированного развития застройки и озеленения, а также усилить туристическую привлекательность города как места с богатой многослойной историей.

Морфология жилых кварталов Махачкалы демонстрирует отчётливо выраженную эволюционную динамику: каждый исторический этап оставил собственный типологический отпечаток, при этом общая планировочная структура города сохранила преемственность.

В исторической зоне (конец XIX – начало XX века) доминировала плотная периметральная застройка, сформированная малоэтажными кирпичными домами. Такая организация пространства была свойственна новым городам Российской империи.

Советская застройка начала XX века, использующая малоэтажные кварталы с органично вписанными кирпичными домами средней этажности, оказалась связующим звеном между историческим центром и периферией старого города. В этой зоне продолжали использовать периметральный тип застройки, увеличив габариты квартала.

Советская застройка 1950-х годов сформирована домами малой и средней этажности. Жилые дома в послевоенный период отличались простой пластикой фасада. С пуском домо­строительного комбината в 60-х годах на восточной окраине города Махачкала началось строительство микрорайонов нового образца. Кварталы стали формироваться строчной застройкой домами из железобетонных панелей.

Советская застройка 1970-х годов включает в себя типовые многоэтажные жилые дома, формирующие достаточно озелененные просторные дворы. В этот период применяется групповой тип застройки, так как периметральная застройка не давала требуемой плотности. Жилые кварталы отличаются развитой инфраструктурой и комфортными условиями для жизни.

Застройка конца XX – начала XXI века отличается заметной хаотичностью: отсутствует единая градостроительная концепция, а доминирующей тенденцией стало высотное монолитное строительство урбан-блоков. Реконструкция исторического центра носит фрагментарный характер, не обеспечивая системного подхода к сохранению наследия.

Анализ показывает, что трансформация городской среды определялась совокупностью факторов: природно-климатического, религиозного, демографического, миграционного и исторического. При этом сохранение историко‑архитектурного наследия остаётся острой проблемой: значительная часть памятников архитектуры находится в ветхом состоянии, а новые объекты застройки зачастую игнорируют контекст исторической среды, нарушая её целостность и аутентичность.

Для устойчивого развития городской среды необходим сбалансированный подход, сочетающий: бережную реконструкцию исторического жилого фонда; регулирование этажности новой застройки; создание комфортной жилой среды с развитой социальной и инженерной инфраструктурой. Такой подход позволит сохранить идентичность Махачкалы как города с богатой историей, одновременно обеспечивая современные потребности его жителей.